Жилищният пазар в София навлиза в нов етап след няколко последователни години на силен растеж, ограничено предлагане и изключително активно търсене. Основният фактор за промяната е решението България да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г., което първоначално предизвика еуфория и доведе до ускорено изкупуване на имоти, но по-късно оказа охлаждащ ефект върху пазара.
През първата половина на 2025 г. активността беше изключително висока. Сделките се сключваха бързо, купувачите търсеха имоти във всички сегменти, а страхът „да не се изпусне моментът“ създаде ударно търсене в почти цялата страна. След официалното решение на 8 юли 2025 г. обаче динамиката се промени – активността спадна, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията за задържане на ръста до края на годината не се оправдаха и пазарът премина към по-предпазливо поведение.
Според наблюденията купувачите предпочитат да изчакат навлизането на еврото, а продавачите не бързат с продажби, особено при наличието на високи ценови очаквания. Това води до временно забавяне, което според анализаторите ще определи характера на пазара до края на годината. В същото време новото строителство остава най-търсено, но недостигът на достъпни имоти измества част от интереса към алтернативни локации около София – модерни комплекси в периферни градове с по-ниски цени и добра комуникация със столицата.
През третото тримесечие на 2025 г. средната цена на закупените жилища в София достига 2 310 евро/кв.м., което представлява годишен ръст от 25.5% – ниво, аналогично на пиковата 2022 г. Въпреки това, при текущата по-ниска инфлация реалният ръст е около 20%, което подчертава значителното ускорение на цените. За първи път е премината и границата от 200 000 евро средна крайна цена на закупен имот – при около 150 000 евро през 2024 г. и началото на 2025 г. Това показва, че натискът върху купувачите значително се увеличава.
Данните на Bulgarian Properties показват, че купувачите се насочват основно към места с налично предлагане и по-достъпни нива. През третото тримесечие най-много сделки са реализирани в следните квартали:
Банишора – 2 210 €/кв.м.
Малинова долина – 2 010 €/кв.м.
Кръстова вада – 2 300 €/кв.м.
Манастирски ливади – 2 600 €/кв.м.
Тези стойности се базират основно на ново строителство, което продължава да доминира. Делът на вторичния пазар леко се увеличава и достига около 30%. Почти няма квартали с цени под 2 200 €/кв.м., като в повечето локации се наблюдават нива около и над 2 500 €/кв.м.
По данни на Агенцията по вписванията във вписаните сделки се отчита ръст от 17.2% за София – общо 9 238 транзакции. При новите сключени сделки обаче се наблюдава спад от около 30%, което се свързва както с изчаквателното поведение, така и с пренасочване на търсенето към по-достъпни периферни населени места.
Индексът на достъпност (брой средни заплати за 1 кв.м жилищна площ) достига 1.3 – ниво от 2018–2019 г., което сигнализира известно влошаване. Средната заплата в София е 3 474 лв., което означава, че за 1 кв.м жилище е необходима над една месечна заплата. Въпреки че достъпността остава относително добра, намалената активност показва, че цените вероятно са достигнали краткосрочен таван.
В структурата на покупките тристайните апартаменти вече имат дял от 42% и почти изравняват двустайните. Това се дължи на недостиг на двустайни жилища в новите проекти, които често се изкупуват още на ранен етап. Основните купувачи са за собствено ползване, докато инвеститорите, предпочитащи двустайни имоти, реализираха покупките си по-рано през годината.
Лихвеният процент по жилищните кредити остава стабилен – около 2.46% през третото тримесечие, като според прогнозите банковият сектор очаква ниските лихви да се запазят. Новоотпуснатите жилищни кредити растат с над 30% годишно – тенденция, която се запазва вече няколко години и съдейства за общия ръст на пазара, наред с увеличаващите се доходи и ефекта от предстоящото въвеждане на еврото.
По оценка на анализаторите 2025 г. вероятно ще приключи с ръст на цените между 15% и 20%. Очаква се началото на 2026 г. да доведе до промяна в поведението на продавачите – част от тях в момента тестват пазара с високи оферти, без реална необходимост от продажба. След отпадането на този психологически фактор се прогнозира по-високо предлагане и постепенно нормализиране на ценовия растеж през следващите години.
Източник: economy.bg